DEĞERLEMEDE TEMEL KAVRAMLAR

TEMEL KAVRAMLAR

Değer ve Değerleme Kavramı

Değer Kavramı Günlük konuşmada dikkatsizce kullanılmasına karşın ekonomide özel bir anlamı olan “değer” kavramı, “belirli bir zamanda belirli bir mülk, mal veya hizmetin alıcı ve satıcı için parasal ederi” anlamına gelmektedir (Töre, 2004). Bir malın değerinin olabilmesi, öncelikle o malın “yararlılık” özelliğine sahip olmasına bağlıdır. Bir malın yararlılığı ne kadar büyükse, değeri de o oranda artar. Yine talep sürekli ise, bir malın az bulunurluğu ya da “kıtlığı” o malı daha değerli kılar. Ayrıca bir malın alıcısı tarafından onun ihtiyaçlarını karşılaması beklentisi ile bir bireyin veya grubun mal veya hizmeti satın alabilme gücü de bir malın değerini belirleyen faktörler arasında yer alır. Değer kavramı, “fiyat” ve “maliyet” kavramları ile karıştırılmaktadır. Değer kavramına benzeyen bu kavramları tanımlayacak olursak; fiyat, belirli bir anlaşmayı çevreleyen şartlar altında belli bir alıcının ödemeyi kabul ettiği ve belli bir satıcının almayı kabul ettiği tutardır. Fiyat bir kez kesinleştikten sonra artık satış ya da anlaşma fiyatı olarak tanımlanır ve bir değiş tokuşu ifade eder; fiyat tamamlanmış bir gerçektir. Maliyet ise, bir yapılandırma için yapılan toplam harcamadır. Yapılan tanımlardan da anlaşılabileceği üzere, fiyat bir gayrimenkulün piyasada el değiştirdiği para miktarı, değer ise o gayrimenkul için uzmanın takdir ettiği parasal karşılık ya da değerleme çalışmasının sonucunda oluşan kanaatin rakamsal ifadesidir. Bu bakımdan takdir edilen değer ile fiyat aynı değildir. Tüketim ekonomisinde değer göreceli bir kavramdır. Kişiden kişiye, ülkeden ülkeye, ekonomi koşullara, ihtiyaçlara ve beklentilere göre değişir. Bu anlamda değer, ihtiyaçları karşılamak için belirli bir zamanda ve belirli bir durumdaki insanların mallara uygun gördükleri derecelendirme ilişkisi kavramıdır. Bu nedenle ekonomik yaşamda belirleyici olan değer değil, fiyattır (Açlar ve Çağdaş, 2002).

Yasalarda, literatürde ve toplumda pek çok değer kavramı bulunmaktadır. Gayrimenkul değerlemesi yapılırken de bilinmesi gereken bu kavramlar şunlardır: “Sigorta Değeri”, gayrimenkulün hasara uğraması ya da yok olması durumunda yerine konulma maliyetidir.

• “Tavan Değeri”,bir gayrimenkulün normal ekonomik durumlardaki ekonomik karşılığını yansıtan en yüksek değerdir.

“Kayıtlı Değer”, bir gayrimenkulün muhasebe kayıtlarında, vergilendirmede kayıtlı olan değeridir.

• “Yatırım Değeri”, gayrimenkulün ileride getireceği gelirlerden sağlanacak kardır. Yatırımcının beklentilerine ve yatırımın özelliklerine göre değişir. Ekonomik değişkenler; pazar durumu, gayrimenkulün getirisi, sosyal ve kültürel etkiler gibi değişkenlerin etkisine bağımlıdır.

“Maliyet Değeri”, yapılı bir gayrimenkulün değerin günündeki (o tarihte geçerli Bayındırlık ve İskân Bakanlığı birim fiyatları) yatırım giderlerinden, yıpranma payı eskime ve diğer giderlerin çıkartılması ile ulaşılan değerdir.

“İpotek Değeri”, gayrimenkul rehini olup, gayrimenkulün tümünün veya bir kısmının alacağa karşılık olarak gösterilmesidir.

“Gerçek Değer”, gayrimenkulün kamulaştırılmasında gayrimenkul sahibine kamuca ödenecek bedelin belirlenmesinde ölçüt olarak kullanılan ve ulaşılması imkânsız olan teorik bir kavramdır.

“Sürüm Değeri” alıcı ve satıcı arasında ödeme koşullarına gayrimenkulün özelliklerine ve konumuna göre gayrimenkulün peşin para değeridir. Rayiç pazar piyasa değeri, normal alım–satım değeri kavramları ile eş anlamlıdır. (Açlar ve Çağdaş, 2002). 2.1.2.

Değerleme Kavramı “Değerleme” kavramı, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini ifade eder (Babuşçu, Hazar, Biçer ve Erkara, 2007). Değerleme işlemleri gerçekleştirilirken aşağıda yer alan bazı noktaların dikkate alınması gerekmektedir. • Dünyaca kabul görmüş analiz ve tekniklerin kullanılması,

• Nitelik/kullanım/fayda/gelir ve pazar koşullarının dikkate alınması,

• Deneyim ve bilgi birikimleri ile bunların bir araya getirilmesi,

• En az hata ile raporlamanın gerçekleştirilmesi,

• Belli bir tarihe dayanması gerekmektedir. Değerleme çalışmaları çeşitli alanlarda kullanılmak üzere farklı amaçlarla gerçekleştirilebilir. Bu kapsamda;

• Krediye yönelik işlemlerde gayrimenkul teminatı alınması durumunda,

• Mülkiyet değişimlerinde alış satış fiyatını belirlemek için, • Uluslararası muhasebe standartlarına göre raporlama yapan şirketlerde, şirket aktiflerindeki gayrimenkul değerinin belirlenmesinde,

• Lesasing’in sat ve geri kiralama işlemlerinde,

• Sigorta işlemlerinde,

• Gayrimenkul Yatırım ortaklarının (GYO) pörtföylerinde yer alan gayrimenkullerin alım-satım, kiralama ve yeniden değerlemelerinde, • Gayrimenkul ipoteklerini alırken, proje başlangıcında yasal prosüdürlere uygunluk tespitinde,

• Mirasla mal intikalinde, adil mal paylaşımı istendiğinde,

• Mülklerin en iyi ve en verimli kullanım analizinin ortaya konulması gerektiğinde,

• Yapılması düşünülen yatırımların yıllar itibarı ile yaratacağı gelirlerin giderlere oranı ve bugünkü proje değerlerinin tespiti çalışmalarında,

• Kamulaştırmada adil ödeme için,

• Bankaların icra takibine düşmüş alacaklarının 1000 YTL’yi aşan bedelleri olanların değer tespitinde önem kazanmaktadır (Babuşçu, Hazar, Biçer ve Erkara, 2007). Ayrıca gayrimenkul değerlemesi;

• Kent planlarının hazırlanması ve uygulanması,

• Kamu yatırımları sonucu ortaya çıkan değer artışlarının kamuya geri döndürülmesi,

• Yoğun kentsel yerleşimlerde küçük parsellerin toplulaştırılması,

• Gayrimenkul piyasalarının açıklık ve güvene kavuşturulması,

• Gayrimenkul değerlerinin istatistiksel olarak izlenmesi, alıcı ve satıcıya yol gösterilmesi,

• Gayrimenkullerin vergilendirilmesi, • Gayrimenkullerin kamulaştırılması veya özelleştirilmesi yönlerinden büyük önem taşır (Açlar ve Çağdaş, 2005).

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir